Thời điểm dự kiến Quý II/2028, khi Chủ đầu tư Bình Phát chính thức bàn giao dự án Nhà ở xã hội Marquee Homes (Quận Lê Chân), đó là một sự kiện bùng nổ. Với quy mô 4 tòa tháp (CT1A, CT1B, CT2A, CT2B) và 1.777 căn hộ, hàng trăm đội thợ sẽ đồng loạt tràn vào tòa nhà để tiến hành thi công nội thất (đóng trần thạch cao, sơn bả, lắp tủ bếp…).
Một thực tế khắc nghiệt mà giới môi giới thường giấu nhẹm: 6 tháng đầu tiên sau khi bàn giao thường là “Thảm họa” đối với những cư dân dọn về ở sớm.
Họ phải đối mặt với tiếng ồn khoan cắt đinh tai nhức óc, bụi thạch cao mù mịt hành lang, mùi sơn hóa chất nồng nặc và rác thải vật tư (bao xi măng, gỗ vụn) vứt bừa bãi. Để bảo vệ trải nghiệm sống và sức khỏe của cư dân, Ban quản lý Marquee Homes đã thiết lập một hệ thống quy tắc “Kỷ luật thép”. Dưới góc độ quản lý vận hành tòa nhà, hãy cùng bóc tách các giải pháp này.
1. Kiểm soát Khói bụi và Mùi hóa chất
Nỗi ám ảnh lớn nhất là bụi thạch cao mịn và mùi sơn PU (sơn gỗ) lan ra hành lang và bay vào nhà của những người đã dọn vào ở.
Giải pháp Vận hành:
Tại Marquee Homes, Ban quản lý (BQL) quy định bắt buộc đối với mọi chủ thầu:
- Che chắn tuyệt đối: Đội thợ bắt buộc phải dùng màng bọc nilon dán kín toàn bộ khe hở của cửa chính căn hộ đang thi công. Việc cắt gọt gỗ, trộn vữa chỉ được phép thực hiện bên trong căn hộ đóng kín cửa, cấm tuyệt đối việc mang vật tư ra hành lang chung để làm.
- Quản lý vi khí hậu: Nếu căn hộ thi công sử dụng sơn PU, thợ bắt buộc phải mở cửa Logia (để mùi bay ra ngoài trời) và đóng cửa chính. BQL sẽ đi tuần tra liên tục, nếu phát hiện thợ mở cửa chính để mùi hôi tràn ra sảnh hành lang chung, sẽ lập biên bản và đình chỉ thi công lập tức.
💡 Sự an toàn của một tòa nhà không chỉ nằm ở quy trình, mà còn dựa vào chất lượng vật liệu CĐT bàn giao. Hãy xem lại bài phân tích: Khả năng cách âm và chống mùi của hệ thống Cửa thép chống cháy tại Marquee Homes.
2. Xử lý Rác thải Công trình tại nhà ở xã hội Marquee Homes
Khác với rác sinh hoạt, rác công trình (xà bần, vỏ bao xi măng, gỗ vụn) vô cùng nặng và bẩn.
Phân tích: Rất nhiều chung cư rơi vào tình trạng thợ thi công lười biếng, nhét xà bần vào ống xả rác sinh hoạt làm tắc nghẽn toàn bộ tòa nhà, hoặc vứt trộm ra thang máy.
Tại Marquee Homes, BQL áp dụng quy trình kiểm soát rác thải một chiều:
- Mọi chủ thầu trước khi thi công phải đóng một khoản Tiền cọc thi công từ 10 – 20 triệu đồng.
- Rác thải công trình phải được đóng vào bao tải kín, thợ thi công chỉ được phép dùng Thang máy hàng hóa (Thang dịch vụ) để vận chuyển xuống một khu vực tập kết xà bần chuyên biệt dưới mặt đất. Tuyệt đối không được vứt xà bần vào phòng rác sinh hoạt của cư dân.
- Nếu thợ làm rơi vãi đất đá ra hành lang hay làm xước vách thang máy, BQL sẽ trừ thẳng tiền phạt vào khoản cọc thi công của chủ nhà. Sự “đánh vào kinh tế” này buộc các chủ nhà phải nhắc nhở thợ của mình làm việc có ý thức.
💡 Bạn có biết, những hành vi vi phạm này cũng có thể bị phát hiện bởi cộng đồng cư dân thông qua công nghệ. Khám phá Cách cư dân Marquee Homes báo cáo lỗi kỹ thuật và vi phạm qua App PropTech.
3. Quản trị Tiếng ồn: Thiết lập “Khung giờ vàng”
Bạn không thể cấm hàng xóm khoan tường, nhưng bạn có quyền yêu cầu họ khoan đúng giờ.
Quy định bất di bất dịch tại các khu đô thị văn minh: Thợ chỉ được phép thi công các hạng mục phát sinh tiếng ồn lớn (khoan bê tông, cắt gạch) trong khung giờ hành chính: Sáng từ 8h00 – 11h30, Chiều từ 13h30 – 17h00 (Từ Thứ 2 đến Thứ 6).
Thứ Bảy và Chủ Nhật, cũng như khung giờ nghỉ trưa, mọi hoạt động gây ồn bị cấm tuyệt đối để đảm bảo sự yên tĩnh cho người già và trẻ nhỏ của các gia đình đã dọn về an cư.
(Tham khảo thêm các quy chuẩn về giới hạn tiếng ồn trong khu dân cư tại Cổng thông tin Chính Phủ).
Tổng kết
6 tháng đầu tiên sau khi nhận bàn giao chung cư luôn là một bài “Test” (kiểm tra) khắc nghiệt nhất đối với năng lực của Ban quản lý tòa nhà. Tại dự án Marquee Homes, sự quyết liệt trong việc thu tiền cọc, phân luồng thang máy và giám sát bụi bặm thi công chính là lời cam kết mạnh mẽ nhất về một môi trường sống văn minh. Dù bạn có dọn về ở sớm, bạn vẫn hoàn toàn được bảo vệ khỏi những hệ lụy của “đại công trường” nội thất. Sự kỷ luật của ngày hôm nay sẽ kiến tạo nên đẳng cấp của một cộng đồng 1.777 hộ dân trong tương lai.